정부가 전월세 시장 안정을 위해 향후 2년간 수도권 규제지역을 중심으로 매입임대주택 6만6,000호를 공급한다.

2026년 3월 LH 매입임대주택 (예시)

국토교통부는 2026년부터 2027년까지 2년간 수도권에 매입임대주택 9만호를 공급하고, 이 가운데 서울과 경기 규제지역에 6만6,000호를 집중 공급한다고 밝혔다. 민간 비아파트 공급 위축으로 전월세 시장의 공급 기반이 약해진 상황에서 공공이 신축매입임대 사업을 중심으로 부족분을 직접 메우겠다는 취지다.

최근 3년간 비아파트 착공 물량은 장기 평균과 비교해 20~30% 수준에 그친 것으로 파악됐다. 비아파트는 도심 내에서 비교적 신속하게 공급할 수 있는 전월세 주택의 주요 공급원으로 꼽히지만, 민간 시장 위축이 이어지면서 공급 감소가 임대차 시장 불안 요인으로 작용하고 있다.

이번 공급 대상 규제지역은 서울 전역과 경기 12개 지역이다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함됐다.

정부는 지난해 9월 7일 ‘주택공급 확대방안’을 발표한 데 이어 올해 1월 29일 후속방안을 내놓고 주택 공급 확대를 추진해왔다. 이번 대책은 비아파트 공급 부진이 지속되는 데 대응해 공공이 먼저 신축매입임대를 확대하는 방식으로 시장 회복의 마중물 역할을 하겠다는 데 초점이 맞춰졌다.

우선 규제지역 내 매입임대 공급 물량이 크게 늘어난다. 향후 2년간 공급되는 수도권 매입임대 9만호 중 규제지역에 6만6,000호를 공급한다. 이는 과거 2년간 규제지역 공급 물량 3만6,000호의 약 2배 수준이다. 특히 규제지역 내 신축매입은 지난 2년간 3만4,000호에서 향후 2년간 5만4,000호로 2만호 확대된다.

기축 매입도 함께 늘어난다. 규제지역 공급 물량은 2024~2025년 신축 3만4,000호, 기축 2,000호에서 2026~2027년 신축 5만4,000호, 기축 1만2,000호로 확대된다. 국토부는 6만6,000호 공급 이후에도 비아파트 시장이 정상화될 때까지 규제지역 내 매입임대주택 매입을 계속 확대할 계획이다.

매입 물량 확보 방식도 유연해진다. 기존에는 전체 동 단위 매입이 중심이었지만, 앞으로는 사업장 일부 세대만 매입하는 부분매입 방식도 허용된다. 예컨대 100세대 규모 전체 사업장 1개를 매입하는 방식뿐 아니라, 100세대 중 20~50세대를 매입하는 방식도 가능해진다. 이를 통해 LH가 민간 사업장의 미분양 리스크를 줄이고 자금 흐름을 지원하는 역할을 할 수 있을 것으로 정부는 보고 있다.

규제지역 내 최소 매입 기준도 완화된다. 현재 서울은 19호, 경기는 50호 이상이어야 매입이 가능하지만, 앞으로는 10호 이상으로 기준을 낮춘다. 기존주택 매입임대도 규제지역에 한해 다른 지역에 적용되는 건축연한 10년 이하 기준을 배제해 매입 대상과 물량을 넓힐 예정이다.

사업자 자금조달 부담을 낮추기 위한 지원도 강화된다. 국토부는 지난 14일 김윤덕 장관 주재 주택건설 업계 타운홀 미팅 등에서 제기된 현장 애로를 반영해 신축매입 약정 이후 조기 착공과 준공이 가능하도록 금융 지원 체계를 손보기로 했다.

착공 전 단계에서는 LH가 지급하는 토지 확보 지원금을 토지비의 최대 80%까지 상향한다. 잔여 토지비와 설계비 등 초기 사업비는 HUG의 프로젝트파이낸싱 대출 보증 지원을 강화해 사업자의 자금 부담을 토지비의 10% 수준까지 낮춘다. 민간 사업자가 초기 자금 부족으로 착공을 미루는 상황을 줄이겠다는 구상이다.

착공 이후 공사비 지급 방식도 바뀐다. 기존에는 골조공사 이후, 준공 시점, 품질검사 이후 등 3단계로 매입대금을 지급했지만, 앞으로는 공정률을 반영해 3개월 단위로 지급하는 방식으로 개선한다. 공사 진행 과정에서 발생하는 자금 부족을 완화해 사업 지속성을 높이기 위한 조치다.

다만 사업 부실을 막기 위한 장치도 병행된다. 지원 자금은 신탁사 대리사무 등을 통해 투명하게 관리하고, LH와 HUG는 신탁우선수익권 1순위를 확보해 사업 부실 가능성을 예방할 계획이다.

조기 착공을 유도하기 위한 설계·사업관리 지원도 추진된다. LH는 사업자의 설계 시간을 줄이고 매입임대주택 품질을 평준화하기 위해 설계 단계부터 다양한 유형의 고품질 표준평면도를 배포하고 사전 컨설팅을 지원한다. 모듈러 시범사업 등 최신 공법을 적용해 공사 기간을 단축하는 방안도 추진된다.

공사비연동형으로 약정한 물건에는 ‘선 착공, 후 공사비 검증’ 방식이 도입된다. 현재는 인허가 이후 공사원가 검증과 변경약정을 거쳐야 착공할 수 있지만, 앞으로는 인허가 후 착공을 먼저 진행하고 공사원가 검증을 뒤따라 실시하는 방식으로 착공 시점을 앞당긴다. 반면 토지 확보나 인허가가 장기 지연되는 물건에는 약정 해지 등 패널티를 부과해 사업관리를 강화한다.

국토부는 주택건설 현장과의 소통을 강화하고 공급 확대 방안을 지속적으로 발굴하겠다는 방침이다. 과거처럼 일회성 문제 진단과 일회성 대응에 그치지 않고, 공급 목표를 달성할 때까지 전 단계의 현장 애로를 주기적으로 점검해 지원 방안을 보완하겠다는 것이다.

공공택지 조성과 1월 29일 공급부지 후속 조치도 속도감 있게 추진한다. 국토부는 공급 관련 법안이 국회에서 조속히 통과될 수 있도록 총력을 기울이겠다고 밝혔다.

김영국 국토교통부 주택토지실장은 “주거 사다리의 중요한 한 축인 민간 비아파트 시장의 공급이 위축된 상황에서, 공공이 적극 매입·공급에 나서 시장 정상화를 뒷받침할 것”이라고 말했다. 이어 “앞으로도 전월세 시장 안정 등을 위해 비아파트 등 주택공급 확대방안을 지속적으로 마련하겠다”고 밝혔다.